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ややこしいことを、ややこしくなく

生産緑地2022年問題序説(完全版)の巻

町田の税理士 高橋浩之 です。



ときは1992年(平成4年)。ところは市街化区域内の農地。土地所有者は選択を迫られた。生産緑地なるものの指定を受けるか否か。指定を受けると30年間、営農を義務づけられる。はたしてその見返りは税制優遇。

30年は長い。一方、指定後30年経過した暁には市区町村に対して買い取りの申し出が可能になるのである──。

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これが生産緑地2022年問題だ

ときは流れて2022年(令和4年)。
1992+30=2022。1992年に生産緑地の指定を受けた農地は、晴れて30年が経過、市区町村に対して買い取りの申し出をすることが可能になります。

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買い取りの申し出に、市区町村が応ずることはまずありません。なぜなら、財政上のゆとりがないから。申し出はできれど買い取りはされず、というわけです。

買い手がいない農地をどうしましょう?

市区町村に断られたあとは、農地を宅地にすることが可能になります。宅地にすれば需要があるはず。宅地化して売却しよう! そう考えた人々が一斉に動いた結果───市場に大量の宅地が供給され────地価が暴落・・・←これが生産緑地2022年問題です。

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生産緑地のあるべき姿が変わった

国は、生産緑地2022年問題を未然に防ぎたい。そのために何としても生産緑地の宅地化を阻止せねば。そのために国がしたこと。それは方針の転換です。

そもそも、生産緑地は30年経ったら宅地化すべきという位置づけでした(←ここ大事)。

それを、生産緑地は、「都市部にあるべきもの」と明確に変更したんですね(都市農業振興基本計画:2016年5月13日閣議決定)。

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なんと! まさかの180度方針転換です。その手があったかー!

一瞬にして、生産緑地は都市部にあるべきものになっちゃった。あるべきものなんだから、宅地にすることはないじゃん。こう理論武装して、つぎに作ったのが特定生産緑地なる制度。

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*相続税では納税猶予、固定資産税では農地としての安い税額

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結局どうすればいい?

で、結局30年経つ生産緑地はどうすればいいの? 選択肢は3つです。

一つ。特定生産緑地を選ぶ。この場合は上にあるとおり税制優遇が受けられます。ただし、10年間は農業をつづけなければなりません。その後のことは10年経ったらまた考えればいい。

二つ。宅地化すれば、土地の有効利用ができる。でも、もしもすでに受けている相続税の猶予税額があるときは、それを一括納付しなければなりません。固定資産税はぐ~と高くなる。

三つ。従来の生産緑地のままでいるという選択肢もあります。なぜか固定資産税は高くなり、将来の相続の際に納税猶予は受けられない。

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国の敷いたレールは、特定生産緑地のようですが───制度をよく理解し、よく考えた上で、あなたに合った制度を選択したいですね。

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